1、土地总供应量增加 主城区供应占比近六成

2017 年武汉累计推出地块 181 宗，较去年增加 19 宗，土地供应面积 1150.34 万㎡，同比增加30.56%。从总量上看，为近四年以来最高值，其中居住类用地供应877.10万㎡，较16年增加46%，合计占比为76%，较16年增加6个百分点。纯商办用地供应178.67万㎡，同比增加5%，供应占比较16年减少3个百分点，降至16%。

从供应区域来看，主城区供应量达到91宗，较去年增加7宗，供应土地面积约678.46万方，较去年增加约27个百分点，合计约占武汉市总供应面积的59%，占比同比下滑2个百分点。主城区中洪山区的供应量最大，达到201.77万㎡，其次是东湖高新区和经济开发区，供应量分别为 167.46 万㎡和 105.33 万㎡。远城区中新洲区供应量最大，为 114.62万㎡，排在全市第四位。全市各行政区中，仅有东湖风景区今年仍无土地供应。

2、土地成交量持续增加 居住用地楼面均价小幅回落

2017年，武汉土地市场的成交量持续上升。今年武汉市累计成交178宗土地，较去年增加17宗，成交面积达1104.53万㎡，较去年增加约34个百分点。今年居住用地成交110宗，成交土地面积886.17万㎡，较16年大幅增加59.43%，其中主城区居住用地成交占比约 59%，达到 522.28 万㎡，较去年大幅增加 54.91%。

2017 年土地市场楼面地价小幅下滑。17 年居住类楼面地价降至 4992 元/㎡，同比小幅下降 1 个百分点。全市整体的溢价率降至 11.23%，较去年下降 42.55%。2017 年有 56宗居住地块溢价成交，其中有5宗地块溢价率达到100%，由于2017年土拍推出熔断机制，因此未再出现溢价率超过100%的情况。

3、土拍市场政策调控从严 房企竞争白热化不减

自2016年8月起，武汉土拍市场共计有6次政策变化，具体表现在提高竞买保证金、

设置土拍细则、设置最高限价、出台一次性报价、拆分巨无霸地块等。尽管政策调控不断从严，但由于品牌房企对武汉市场的看好，武汉土地市场竞争依旧激烈，从各区域土地成交情况来看，2017年江汉、硚口、武昌、江岸、青山、新洲、蔡甸和汉南八个区域楼面单价创新高，受最高限价的影响，2017年武汉土拍市场的溢价率得到明显控制，最高溢价率不超过 100%。

P（2016）151号地块位于江汉区青年路与雪松路交汇处，紧邻环贸ICC，地处江汉区的核心地段。2017年1月24日，由中海地产力挫万科、招商、越秀、华发等房企，以总价28.64亿元，楼面价19095元/㎡竞得该地块，从而刷新了江汉区的楼面单价纪录，并且创下 2017 年全市楼面单价最高纪录。该地块净用地面积 2.71 万㎡，规划建筑面积 15 万㎡，其中居住面积 6.86 万㎡，商业面积 8.14 万㎡，容积率为 5.54，地块规划有两栋 180米+超高层公建，而且竞得人须引入一家以上（含一家）取得“一行三会”颁发的金融许可证的全国性金融机构区域总部。

备受关注的 P（2016）156 号地块由原汉正街东片 P(2016)124 号地块拆分后重新挂牌出让，拆分之后该地块的竞价方式发生变化，但起拍总价仍为126亿元。P(2016)156号、P(2016)157 号 地 块 关 联 搭 配 供 应 ， 竞 买 人 须 同 时 参 与 两 宗 地 的 竞 买 并 分 别 报 价 ；P(2016)156 号 地 块 竞 价 达 到 出 让 指 导 价 时 采 取 “ 一 次 报 价 ” 方 式 确 定 竞 得 人 ， 而P(2016)157 号地块由 P(2016)156 号地块的竞得人以起始价竞得。地块对于竞得人的开发实力及后期招商均有很高要求，最终复星集团以总价 80.1 亿元，楼面单价 15184 元/㎡竞得P（2016）156号地块，一举刷新硚口区楼面单价纪录。

远城区中，2017年新洲区利好不断，得益于滨江深水港的天然优势，阳逻成为武汉北最大的产业带和经济开发区，无论是地铁21号线的开通还是江北快速路，都将加速阳逻与武汉主城的产城融合和一体化，区域前景将不可同日而语。因此该区域今年在土地市场表现抢眼，全年住宅用地共计出让 12 宗，楼面均价达到 2872 元/㎡，较 2016 年和 2015 年分别上涨239%和184%，该区域楼面均价多次被刷新，华发一个月内第三次布局阳逻，最终以3595元/㎡的楼面单价创下新洲楼面单价历史最高记录。

2017年，武汉市土拍市场成交楼面价和总价前五的地块均位于主城区，其中楼面单价前五的地块分布于五个不同区域，而总价前五的地块中有三宗位于汉阳区。而在溢价率方面，由于受最高限价政策的影响，今年有五宗地块溢价率均为 100%，全部出自黄陂区和汉南区，且均为纯住宅用地。

4、八家品牌房企首次来汉拿地 多数落子远城区

2017年，外地品牌房企仍为武汉楼市的主力军，其中有8家品牌房企通过公开的招拍挂市场首次在武汉拿地，分别是金科、康桥、五矿、南山、三远、孔雀城、红星和金辉，从以上八家房企拿地的区域分布情况来看，有 8 宗地块位于远城区，其中新洲区和黄陂区各3宗，蔡甸区和江夏区各1宗，而主城区仅有2宗，分别位于洪山区和东湖高新区。随着中心城区可开发土地的减少，外来房企通常只能先在可开发土地资源较丰富的远城区落子，再通过并购、股权置换等方式进军主城区。

5、八家房企拿地量突破百万方 拿地成本差异明显

2017年，从各企业的拿地量排名情况来看，拿地量突破百万方的八家房企中，外来房企占比更高。位居榜首的硅谷智恒以总价 8.78 亿元，楼面均价 397 元/㎡的底价竞得光谷东4宗住宅及商服用地。该地块为硅谷小镇一期，竞买人需承诺引入不少于2家（含2家）注册地位于美国硅谷的国际性孵化加速机构，引入4家以上（含4家）注册地位于美国硅谷的高科技企业的区域总部或分支机构，并提交与上述企业签订的合作协议；且要求商服部分需全部自持。硅谷小镇未来将建成集国际创新中心、孵化加速中心、金融中心、会议中心、总部经济、创新创业街区、国际人才社区、国际学校为一体的海外人才聚集区，成为东湖高新区推进国际化、完善城市功能的重要补充。

从上榜企业拿地分布情况来看，仅有地产集团和保利地产实现了多区域多项目布局，且2017年在汉拿地成本均超过80亿元。其中本土大型国企地产集团在7个区域拿下8宗宅地，其中单独拿地5宗，与百步亭、地铁集团合作拿地3宗，尽管其拿地权益面积位于第四，但后期可开发项目数量无疑将排在首位。此外，保利地产在四新、白沙洲和江夏三地落子，其中四新地块楼面价达到15606元/㎡，创区域新高，拿地成本颇高。其他上榜企业中，未来单个项目可开发的建筑面积均突破百万方，均为区域重点开发项目。

受区域和政策双重因素的影响，上榜企业在拿地成本上的差异明显，其中光谷东区域的拿地成本相对最低，其中硅谷智恒属于“带要求”拿地，后期招商及运营要求高，因此拿地成本为今年全市最低，而瑞安凭借其在商业地产方面的运营优势，以 1920 元/㎡ 的楼面价底价获得光谷东近120万方用地，未来该地块将建设成为集创新金融中心、创新创业中心和创新生活中心为一体的城市综合体。而二环内区域的拿地成本明显较高，其中复地在汉口中心拿下的汉正街地块平均楼面价突破13000元/㎡，远洋地产在汉阳中心拿下的归元寺片区地块楼面价为8773元/㎡，两宗地块的拿地成本均超过百亿。

6、土地市场小结

近年来，随着武汉百万大学生留汉计划的推进及各类人才引入政策的落地，加上城市轨道交通及对外交通条件的不断改善，招商引资和产业升级的势头更劲，房地产企业对武汉市场的预期良好，购房市场需求依旧强劲。2017年武汉土地市场争夺白热化，土地出让熔断、封顶、一次性报价、评标、竞配保障房公建、提升保证金，尽管竞拍规则越来越严格，拿地难度也越来越大，对企业整合资源和运营能力都提出了更高的要求，但依旧挡不住开发商拿地的决心和热情，热门地块动辄有十多家房企参与竞争，中心城区优质地块更加紧俏，房企争夺的硝烟从主城区蔓延至四环外，远城区土地市场的争夺愈演愈烈。