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武汉2016房地产市场综合分析之二(展望篇)

2016-09-05
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“光谷地王”、“东西湖地王”、“武汉地王”……短短20天,武汉出了8个地王,武汉单价地王也首次冲上两万元大关;房价每月千元/平跳涨,百套房遭千人疯抢……。土地市场表现惊人,楼市则持续火爆——这是今年武汉楼市最真实的写照。而我们只看到今年的市场有多疯狂,而背后的洪荒之力我们也需要理性的看待。

武汉新房成交量领跑全国,套数/成交面积位居全国第一

对武汉房地产行业而言,2016年上半年,可以说是近几年日子过得最好的半年,成交套数和成交面积双双获得全国第一,销售金额则位居全国第五,紧随上海、北京、南京、杭州之后,成为消费市场关注度最高,抗风险能力最强的核心城市。


数据来源:中国指数研究院

保持连续上涨18个月,成交均价首破万元

根据最新发布的《中国房地产指数系统7月百城价格报告》显示,武汉住宅样板平均价格已达10172元/㎡,首次突破万元大关,环比涨幅2.64%,保持18个月上涨。根据中指院检测,武汉7月份累计推出4308套新房,成交3985套,当月去化率高达93%,创单月去化量最高纪录,武汉楼市依然保持旺盛需求。

数据来源:中国指数研究院

然而,当我们理性的去看待这个市场,你会发现:“任何存在 必然有他存在的道理”。我们认为,影响楼市上行无外乎以下几个重要因素:

“因城施策” 将主动权交给地方政府 政策宽松促使市场预期转向趋涨

2016年住建部工作重点之一就是,“改进房地产调控方式”,其核心就是八个字:分城施策、分类调控;从中央层面,2016年没有统一的、一刀切的房地产调控政策,而是把主动权交给了地方政府。

武汉楼市趋涨的重要支撑是“经济发展前景、城市建设规划、人口净流入趋势”三大要素。武汉作为一个资源不断聚集、人口流入量极大的国家级城市。2015年的超过230万人。2015年净流入人口约230万人,为2010年的1.64倍,且年轻人口净增长率最高。同时,交通布局越来越宽广,房价开始不断外移,大批城建的落地。故而,促成房价合理性补涨。

货币政策宽松 信贷释放 场外配资杠杆刺激房价一起飙升

全球央行不断降低利率、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例、利率优惠等,降低了不少购房成本。首付两成+互联网金融的模式“加杠杆”+利率优惠,催生疯狂的信贷,刺激市场需求——只要有购房意愿,就能从银行及其他各类金融机构,获得房贷。

(备注:M1是重要的流动性和经济活跃度指标。M1 增加,投资者信心增强,经济活跃度提高,股市和房地产市场上涨;)

地王潮/品牌房企抢滩入汉  高溢价拿地  

地价持续刺激房价上涨

资本深度介入  加杠杆土储  楼市金融属性越来越强

江城单月6个地王,7月初月末两次同一天内出现3个地王,一次次刷新武昌三镇土地的溢价率、成交金额、楼板价,地价更是迈入2万时代,屡次出现“面粉贵过面包”的现象,地价对于房价的上涨起到了不可磨灭的作用,比如杨春湖地块刷新洪山区单价地王,周边楼盘惜售封盘,甚至隔夜涨幅超过20%。

资本深度介入房地产,降低拿地成本,提高房企竞地的溢价能力,土地市场的投资比重增大,金融属性变强。另一方面也刺激二线城市投资的购房需求比重提高至约30%,投资比重超过10%就是比较大的。住宅产品的金融属性越来越强,功能属性越来越弱,自用或者租赁的属性越来越弱。

武汉存销比保持低位  供求结构偏向供应方 

通常情况下,城市新房库存在12个月以内都属于正常水平,而从我们的研究来看,武汉上半年的新房库存水平大约为9个月,至7月份库存仅供卖8个月,现阶段卖方市场强势,呈现短期供不应求的局面去库存压力并不太大。

数据来源:上海易居研究院7月《70城住宅库存报告》

总结了以上这么多逆天的楼市上涨助推器,估计很多人不是要问下半年楼市是涨还是跌,而是楼市要涨多久?涨多少?

对于后续楼市我们思考了以下几个层面:

下半年”因城施策、因地制宜“的政策指导方式或进一步凸显,各地分化特征也将愈加明显。”但对于武汉而言,期供应量不足、一房难求情况下,适度限贷调整是可行的,比如出台限贷政策降低多套房的杠杆,降低投资比重,但对于限购政策出台持保留意见,考虑省内流入人口,城建需求,相对平稳的楼市价格等因素,限购政策实施的可能性很小,反而认为是在控制增加供应和监管土地开发进度方面政策干预的可能性更大。

武汉房价下半年将持续上涨但不疯狂。武汉土地地价刺激房价上涨,现阶段存销比又低于市场的平均水平,卖方市场依旧强势,项目捂盘惜售,加之楼市的金融属性越来越强,投资比例仍有上升趋势,我们认为房价将持续平稳的补涨,但不排除涨幅有所回落,短期可能出现量缩价滞的现象。

中国房地产和楼市的增长,存在货币超发导致的虚火和泡沫,但是武汉凭借楼市基础、人口红利、城市建设红利、地方政府等多重优势因素促使,即便没有外来的刺激,武汉本身也进入了加速度的发展轨道,但需要更理性和冷静的看待。

谨慎乐观的看待和理解2016年上半年的楼市,进入下半年,不但要谨慎,而且要保持客观,我们认为“理性”、“合作”与“资本”是下半年的主基调:

1、宏观经济下行,房地产依旧是不可忽视的支柱产业,在这一轮由住宅引发的热潮下,武汉依然存在上升空间。我们认为下半年,房企需要理性的竞争,不要盲目追求高杠杆土地竞争,可以关注地铁延伸版块和旧城改造项目的合作。

2、转型的平台型房企,加强项目开发全产业链整合,积极构建大数据平台,盘查优质土地与投资、运营管理业务的匹配等领域的发展,在产品研究、运营管理、成本控制、精细化管理等方面提出更高的提升要求,以达到客户的需求。

3、宽松而廉价的货币环境下,资本对房地产的影响层级不断提高,市场金融属性越来越强,增强与资本的合作,利用金融市场工具,拓宽融资渠道,降低融资成本,理性提升企业的市场竞争力。



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