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武汉2016上半年房地产市场 综合分析之一(土地篇)

2016-08-15
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2016年开年至今,全国土地市场被“地王”霸屏,近200宗“地王”拍出,溢价率、成交金额、楼板价从一月一刷新,到一周一刷新,到一天一刷新,到现在的一天N刷新,引得业内外人士瞠目结舌。业内人士担忧行业资产泡沫显现,业外人士担心房价涨破天际。


一、土地市场现状:

武汉土地市场与众多二线城市相比,仍显平稳及理性,是消费市场关注度最高,抗风险能力最强的核心城市

◆ 土地市场整体稳健,成交放量,楼面地价相对平稳。

2016上半年武汉市土地供应总建面930.36万㎡,同比增加14.4%;成交建面864.85万㎡,同比上涨35.8%;平均楼面地价3357元/㎡,同比小幅上涨3.4%,远低于二线77%的平均涨幅。

数据来源:湖北中原策略运营中心研究部

◆ 整体土地出让金涨幅明显。

2016上半年武汉市土地出让达290.35亿元,同比增幅上涨40.4%

数据来源:湖北中原策略运营中心研究部

◆ 主城区优质地块供应减少。

2016上半年中心城区供应地块幅数29宗,远城区供地50宗,中心城区供地幅数同比逐年减少

数据来源:湖北中原策略运营中心研究部


二、土地市场特征:

武汉土地市场风生水起,我们认为现阶段其具备以下几个特征:

1、地价进入2万时代  短期呈现“面粉贵过面包”的现象 

江城单月6个地王,7月初月末两次同一天内出现3个地王,并且先后刷新武汉单价地王纪录,这一月江城的关键词无疑是地王、地王、地王。当代置业、碧桂园在一个月内先后突破武汉单价地王纪录,将武汉地价带入2万时代。

数据来源:武汉国土资源和规划信息中心

地王的前赴后继,直接刺激地块周边楼市发展,从而影响整个片区的房价上涨幅度。

◆ 光谷东单价地王年内三次被刷新,房价涨幅12%-33%

◆ 青山单价地王、总价地王被刷新,库存量不足、青山滨江商务区刺激房价涨幅平稳,5%-15%之间;

◆ 正荣地产借四新单价地王首进武汉 片区房价普遍破万元;

◆ 江汉CBD地块创武汉单价地王 周边楼盘欲封盘涨价;

◆ 汉阳滨江地块楼面单价突破2万元 周边目前无房可卖;

◆ 洪山区杨春湖单价地王,周边楼盘封盘涨价,借助高铁经济引发新一轮涨幅;

数据来源:亿房网信息研究中心

地王的诞生对于房价的上涨起到了不可磨灭的作用。在武汉房价疯狂上涨的今年,接连出现地王,将意味着后续武汉各大片区的房价会出现新一轮的上涨。特别是在屡次出现“面粉贵过面包”的现象之后,武汉后续的房价上涨毋庸置疑,只是涨幅难以预测而已。

2、外来和尚会念经   品牌房企抢滩入汉  “地王潮”暂难安歇

2016年上半年武汉市场上销售金额前十的房企中外来房企有7家,而本土房企仅占3席。另,1-7月武汉市累计成交96宗地块,其中溢价地块超过20宗,这些溢价地块大多被外地房企收入囊中,除了公开市场争夺,从2015年下半年开始,武汉市场便充斥着并购、合作的声音,盘点并购案例不难发现,发起并购的一方往往都是外地资本大鳄。

◆ 不惜成本,地王频出。

闽系房企正荣溢价率173%竞得四新综合用地,楼面地价15966.31元/平拿下光谷地块;安徽文一首入武汉,溢价率208.59%竞得东西湖纯住宅用地;首开地产楼面地价14271元/平,溢价率185%,入主杨春湖……

◆ 曲线进驻,并购合作。

融创置地通过收购武汉美联地产股份,融创壹号;绿城联合湖北房投合作开发长投绿城·蘭园,龙湖将和葛洲坝合作开发葛洲坝国际广场南区地块-龙湖天街。

3、资本联合房企,多途径角逐土地市场,投资比重增加,金融属性越来越强

◆ 独立参与竞拍

2016年7月8日,平安报名参与P(2016)059号地块角逐

2016年8月9日,前海人寿竞得P(2016)073号地块,成交价23.5亿元,楼面地价4957元/平;

◆ 联合拿地&开发

2015年12月15日深圳平家投资有限公司(平安+万科联合体)拿下经开P(2015)162号地块,楼面地价6991.47元/平米,溢价率74.79%。

◆ 联合拿地&资方

险资、金融企业越来越多参与到土地拍卖中,仅涉及拿地,后期开发运营由房企完成。房企拿地的溢价能力大幅提升,大约可以在原资金承受范围内提升15%溢价。

 

三、下半年土地市场预测:

相对于上半年的平淡,下半年的土地市场尤为值得期待。总体来说,武汉还会有更多优质的地块推出,加上渴望进入武汉的开发商越来越多以及资本力量更深的介入,在一定程度上将保持“房热地更热”的态势。对于下半场的态势,我们认为。

“喜中有忧  谨慎乐观  保持理性”

一方面,下半年僧多肉少,且政府在招拍挂土地供应层面占绝对主导优势,竞争依旧激烈,地价将在一定时间内持续刺激供需市场;

另一方面,预计进入下半年,溢价率将有所回落,市场理性程度增加,在金融属性强势背景下,避免用更高的杠杆拿地带来高风险,需谨慎。

目前来看,武汉出现了很多的地王,我们也在反思这个地王背后形成的原因是什么?其实它有几个方面:我们认为主要有以下几个原因:

1、开发商资金面

融资环境友好,销售回现给力,房企资金面充裕,拿地扩张意愿强。

2、开发商预期面

武汉市场面给予信心,新房市场表现理想,市场安全度高。土地价格相对合理,开发风险可控。

3、开发商供给面

2016准备进入武汉房企数量越来越多,预计下半年更多开发企业进驻武汉,在上半年无所收获的背景下,下半年拿地决心更大。

4、土地供给面

下半年多个市中心优质地块逐步上市,土地供给充足。


四、后续土拍市场操作的建议

经历地王浪潮,没买到地,就纠结三天;买到地,就纠结五年,其实“地王”项目操作难度不言而喻,昔日地王开发缓慢,2015年武汉成交的多个“地王”如二七滨江华发地块、西后湖首地集团地块均未进实质开发阶段。

在土地市场竞争中,以利为先,不加杠杆,不参与规模和土储的军备竞赛。可以从降低融资成本、资源合作、产品打造等方面入手,保持理性竞争态势: 

1、多渠道降低融资成本

利用金融市场工具,拓宽融资渠道,降低融资成本。如深圳平家(平安+万科联合体)拿下经开P(2015)162号地块。

2、合作开发,分摊风险

寻找专业运营能力强的开发商合作,分摊风险。如房投、绿城合作光谷中心城项目

3、项目自身品质的打造

项目产品力、服务力、内部配套力的打造精装修做溢价,内部配套升级(豪华会所、教育引入、酒店)




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