【观点】商业动线是以“导入并引导顾客能够经过每一间商铺”为核心宗旨，其规划要科学、符合属地项目核心商业属性，同时还要满足实际经营的需求，客观的讲“规划好商业动线，商业项目就成功了一半”。

作为城市核心高效资产发展运营商，商业地产运营将是德成控股集团转型后的下一步战略重点，目前，集团旗下的武汉德盈商业管理有限公司已运营开发了以德成·麦德龙环球中心”、“宜昌·月星环球港”、“盘龙·德成生活中心”、“德成·东湖生活中心”为代表的主题生活中心产品线，成长为中国商业力量的新代表。 

而对于商业综合体项目而言，合理的动线规划可以说是逆势而上、跑赢大市的关键命脉。下面，我们将通过若干个经典案例，让大家实打实触摸一把动线规划。

商业动线是商业建筑体中人流的一种运动轨迹，良好的动线规划，可以在错综复杂的商业体内为购物人流提供清晰可循并可容易辨认的商业脉络，更能使消费者在商业建筑物内停留的时间更久，在消费购物过程中尽可能多的经过更多的有效商业区域，降低消费者在购物过程中的体力消耗，同时结合科学的商业业态落位与品牌组合，可以使消费者在购物中增加新鲜感、增加购物兴奋点、增加购物的兴趣和消费冲动，从而间接提高商业的经营收益。

从商业混合的角度可以把近年来的综合体案例大致归纳为两方面特点。

其一，商业综合体项目中持有型商业与销售型商业大量共存，两者之间体量关系不再一边倒，而是以项目运营和利润最大化为导向变化，在形态上，持有型商业也不完全表现为集中商业的形态，街铺化的持有型商业也有出现。

其二，两种商业类型反映到规划格局中时，由于持有型商业主要体现出的高楼层特征和销售型商业体现出的分散商铺低楼层特征，二者在整个商业综合体规划中所覆盖的用地范围相当，销售型商铺的布局对整个场地的影响大于集中商业。

步步高·梅溪新天地

基于商业混合角度考量，阐述持有型集中商业与销售为主的商业街各自动线规划与设计中的原则和经验：

其一，持有商业的吸引力。持有商业因其业态、运营的先天优势一定会成为整个商业综合体项目的“活力泵”，对它的规划设计一定是核心问题之一。持有型商业是保证定位的关键。如何在销售型商业空间与持有型商业之间不产生冲突，在设计中可以有一定的策略。

其二，特定节点空间将内外联结。持有集中商业与大容量的销售商业街之间不应该是简单的动线延伸与人流对接，保持业态定位、持有与销售的整体统一。其表现除了商业性质的节点空间，还要注重城市性的开放空间，注重将商业需求与市民日常生活需求结合的场所。

其三，联结动线清晰。高容积率下的商业综合体设计也需要尊重动线设计的基本原则——保持简洁、清晰的动线结构，这不仅对商业本身有益，同时有利于人们形成对项目良好的辨识度与方位感。

其四，节点空间的汇聚价值。在集中商业的内部空间设计中，主空间的作用非常大。作为内部中庭空间的核心，主空间是人流汇集、商业展示等功能区域。在商业街的规划设计上，节点广场的作用不言而喻。多样商业形态下的商业综合体设计同样需要考虑特定节点空间的汇聚作用，这种汇聚不再只是满足商业综合体自身的要求，应该将作用扩展到区域与城市层面的价值，使综合体的设计变得更有影响力。

其五，梯级变化的动线层次。由于开发容量与强度，商业综合体的动线结构体系不再是简单的线性模式。在保证其结构清晰的前提下，合理的梯级动线组合是必然结果。这可以表现为中心广场与节点广场的层级、街区道路尺度的不同规划，进而与城市格局融合。

其六，关键点的持有。出于定位的要求，从整个商业综合体的项目规划考虑，需要对控制商业主要界面的位置采用持有方式。对设计而言，则是要能明确规划出这些位置，有意识地围绕这些地点创造场所感。

其七，城市功能的叠加。特定节点空间的设计考虑了城市性的生活需求，这样的空间将不再封闭于商场内，或者商业街区内部，它将依托城市道路节点、城市公共资源空间，更外向型也更具展示性。因此，城市生活中的文化、休闲、旅游等公共设施可以与之叠加，形成市民广场，并因为其丰富性而具有真正的生命力，不再是形式化的“城市客厅”。

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德成集团商业板块旗下旗下核心公司—德盈商管，打造全新商业地产产品线，德成生活中心以崭新的姿态首次对外面市，作为自营、自持的项目，独占区域近30万消费人口，致力于打造城市品质生活的优质服务商，动线清晰、内外兼顾，实现城市、居民、项目三者的共同需求。

武汉 德成生活中心 项目效果图

德成·生活中心项目位居武汉盘龙城巨龙大道核心主轴之上，一站式家庭情境购物体验MALL，从建筑设计、品牌业态到商业运营服务革新加入跨界思维，旨在构筑多种场景与产品中得到快乐与温暖，亲身体验精彩纷呈的城市艺境生活。

项目不拘泥于固定的模式和设计套路，在外突破商业传统形象设计，将时下风靡的“盒子”空间概念，与现代建筑风格巧妙融合，于内每一店、每一层精心规划设计、合理业态布局，打造“观赏+消费”双动线体验模式，用其独特的建筑语言，描绘了一处充斥着后工业跨界风情的美学空间场景。另，项目对外延伸方向还规划有一个城市商业休闲步行街，形成对城市空间对居民日常生活双向开放空间。

武汉 德成生活中心 标准层平面图

武汉 德成生活中心 延伸的室外主空间平面图

下面分享三个典型案例所采用的具体设计手法。

1．赣州华润中心——中庭主空间动线延伸形成特定节点空间的内外联结

赣州华润中心商业与酒店、办公楼的建筑布局

本案非常重要的举措是将万象城的室内中庭主空间延伸至城市万象广场，而万象广场又与室外街区商业连接，并与两侧的酒店、办公楼串联。同时万象城沿街区一侧采用两层外挂商铺的设计。万象广场邻近城市道路，摆脱了单纯商业广场的模式，具有了城市广场的性质，其延伸方向还规划有一个城市商业休闲步行街。这样，万象广场居于城市道路的交汇点，面对城市街道，不仅作为商业性的展示空间，也供市民日常生活使用。

赣州华润中心一层平面图

赣州华润中心延伸的室内中庭主空间

2．苏宁芜湖城市之光——逐层退台的外挂商铺形成梯级变化的动线层次

苏宁芜湖城市之光整体鸟瞰图

苏宁芜湖城市之光商业项目总建筑面积28万㎡，包含集中商业、沿湖商业街区与高层公寓。在城市中，滨水公共空间是市民生活的休闲场所。建筑师通过设计一个滨水广场，一方面强化了公共空间的场所价值，另一方面也作为集中商业与沿湖商业街区之间的特定节点空间。滨水广场设计注重的是其公共开放性。在集中商业靠近沿湖商业街区一侧设计了一至四层逐层退台的外挂商铺，二层退台空间是主要联系集中商业与沿湖商业街区的人流交通层。逐层退台的外挂商铺拥有独立的室外交通，集中商业的室内各层人流也可到达。

苏宁芜湖城市之光沿湖逐层退台的外挂商铺

苏宁芜湖城市之光多层退台模型图

苏宁芜湖城市之光将二层平台作为人流交通层

3．深圳一方中心——与下沉广场叠合的地下商业形成城市功能的叠加

深圳壹方中心 沿街透视图

深圳一方中心作为城市核心区的商业综合体项目，包含大型集中商业、写字楼、酒店、公寓、住宅。项目具有地铁换乘站点与公交场站的交通优势。对地下商业的设计尤其注重，通过采用偏移地下的方式与地上集中商业错开的方式，将地下商业区域叠合到城市街道与下沉广场区域，形成激活“地铁—集中商业—城市（下沉）广场”的联合作用，而集中商业与地下商业在下沉广场处连结。这样，通过设计使下沉广场同时具有了商业价值、交通价值与城市生活价值。

深圳壹方中心地上、地下商业结合透视图

地上商业与地下商业的便捷接口

深圳壹方中心的地下商业与下沉广场的关系

参考：《建筑技艺》   CCDI悉地国际伍涛、艾侠